Warum eine Zahl Marktkenntnis braucht, und Marktkenntnis Zahlen
Jede Einschätzung der CE Immo Group beginnt bei beurkundeten Kaufverträgen: in Steyr 2.719 Euro je Quadratmeter für eine Eigentumswohnung, aus 71 Verträgen mit geprüfter Flächenangabe. Dass eine Zahl rechnerisch stimmt, heißt noch nicht, dass sie die einzelne Wohnung beschreibt, und dafür braucht es einen Menschen, der den Markt kennt. Umgekehrt legt das Zählen Befunde frei, auf die kein Marktgefühl kommt: Je Quadratmeter liegen Stadt und Bezirk Steyr-Land fast gleichauf, beim Kaufpreis liegt das Umland 40.250 Euro vorne.
Eine Datenbank rechnet, was man ihr gibt. Sie weiß nicht, ob hinter zehn Kaufverträgen zehn Verkäufer stehen oder ein Bauträger, der einen fertigen Bauabschnitt abverkauft. Sie weiß auch nicht, ob ein Vertrag von 2018 zum Markt von heute passt. Deshalb geht bei uns keine Zahl hinaus, die nicht ein Mensch gegen das gelesen hat, was er vor Ort sieht.
Das ist die eine Richtung. Die andere wiegt genauso schwer: Wer zählt, findet Dinge, auf die kein Gefühl kommt. Beides steht in diesem Beitrag, die Regeln zuerst.
Was eine Zahl verzerrt, bevor sie in der Tabelle steht
Drei Dinge verschieben einen Quadratmeterpreis, ohne dass sich am Markt etwas geändert hat.
Der einzelne teure Verkauf. Ein Ausreißer nach oben hebt den Durchschnitt. Deshalb weisen wir den Median aus, also den Wert in der Mitte aller Verträge. Den rührt ein einzelner Verkauf nicht an.
Der Größenmix. Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter in der Regel mehr als große, weil Bad, Küche und Anschlüsse unabhängig von der Fläche bezahlt werden. Wo viele kleine Wohnungen verkauft werden, steigt der Quadratmeterpreis, ohne dass eine einzige Wohnung teurer geworden ist.
Der Abverkauf eines Neubaus. Verkauft ein Bauträger einen Bauabschnitt, landen in kurzer Zeit viele Verträge desselben Hauses zu Neubaupreisen in der Sammlung. Gerechnet ist die Zahl dann richtig, sie beschreibt aber ein Projekt und nicht den Ort.
Drei Regeln, die für jede Zahl gelten
- Jeder Jahrgang auf heutigem Niveau. Ein Vertrag von 2016 wird nicht weggeworfen, er wird eingewertet: mit dem amtlichen Preisniveau seines Jahrgangs auf das Niveau von 2025, je Bezirk getrennt. In der Stadt Steyr zählt eine Wohnung von 2016 deshalb mit dem Faktor 1,61, im Bezirk Steyr-Land mit 1,43. Ein Steyrer Vertrag von 2023 liegt sogar leicht über dem heutigen Niveau und wird mit 0,94 eingerechnet. Wer das nicht rechnet, vergleicht Jahrgänge und meint Orte.
- Ein eigenes Band je Objektart. Bei Eigentumswohnungen zählt, was zwischen 500 und 15.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegt. Alles außerhalb ist so gut wie nie ein Marktverkauf: eine Übertragung innerhalb der Familie, ein Anteilsverkauf, ein verrutschtes Flächenmaß.
- Höchstens drei Verträge je Gebäude. Eine eigene Gemeindezahl weisen wir erst aus, wenn mindestens 30 Verträge aus mindestens 25 verschiedenen Gebäuden vorliegen. Damit kann der Abverkauf eines einzelnen Bauabschnitts eine Gemeindezahl nicht bestimmen.
Die Hürde ist streng, und sie ist es mit Absicht.
Was das Zählen in Steyr freilegt
Drei Befunde, jeder mit seiner Fallzahl, und keiner davon kommt aus einem Gefühl heraus.
Je Quadratmeter gleichauf, beim Kaufpreis nicht
| Objektart | Gebiet | Kaufpreis | Verträge | je m² |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Steyr | 185.250 | 168 | 2.719 |
| Eigentumswohnung | Steyr-Land | 225.500 | 152 | 2.671 |
Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH, Jahrgänge 2016 bis heute, auf das Preisniveau 2025 eingewertet. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.
Für Eigentumswohnungen in der Stadt Steyr liegt die Mitte der beurkundeten Kaufpreise bei 185.250 Euro aus 168 Verträgen, im Bezirk Steyr-Land bei 225.500 Euro aus 152 Verträgen. Das sind 40.250 Euro Abstand, und der höhere Wert steht draußen. Je Quadratmeter liegen beide fast gleichauf: 2.719 Euro aus 71 Verträgen mit geprüfter Fläche in der Stadt, 2.671 Euro aus 34 im Bezirk. Der Unterschied beträgt 48 Euro.
Bei fast gleichem Quadratmeterpreis heißt das: Im Umland wird je Vertrag mehr Fläche gekauft. Wer seine Steyrer Wohnung am Kaufpreis einer Wohnung in Sierning oder Dietach misst, vergleicht zwei verschiedene Wohnungsgrößen und nicht zwei Preisniveaus.
Die Größenkurve dreht sich an der Stadtgrenze
| Steyr | Steyr-Land | |
|---|---|---|
| bis 50 m² | 2.718 | 2.157 |
| 50 bis 70 m² | 2.807 | 2.496 |
| 70 bis 90 m² | 2.239 | 2.680 |
| über 90 m² | 2.098 | 3.002 |
Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH, Jahrgänge 2016 bis heute, auf das Preisniveau 2025 eingewertet. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.
In der Stadt Steyr fällt der Quadratmeterpreis ab 70 Quadratmetern deutlich. Bis dahin liegen die beiden kleinen Klassen praktisch gleichauf, bei 2.718 Euro (25 Verträge) und 2.807 Euro (20). Darüber fällt die Reihe auf 2.239 Euro für die Klasse von 70 bis 90 Quadratmetern (13) und 2.098 Euro über 90 (13). Von der kleinsten zur größten Klasse sind das 620 Euro nach unten.
Im Bezirk ringsum läuft die Reihe in die andere Richtung: 2.157 Euro bis 50 Quadratmeter (11), 2.496 (8), 2.680 (9) und 3.002 Euro über 90 Quadratmeter (6). Die amtliche Reihe der Statistik Austria für Steyr-Land, die nach Baujahr trennt, zeigt dagegen in jeder Bauperiode die kleinste Klasse vorne.
Zusammen gelesen heißt das: Nicht die Fläche hebt im Umland den Preis, sondern das Baujahr, das hinter den großen Wohnungen steht. Wer die Steyrer Größenkurve auf eine Wohnung im Umland überträgt oder umgekehrt, rechnet mit einem Gefälle, das es dort nicht gibt. Deshalb fragen wir bei jeder Wohnung zuerst nach dem Haus und dann nach dem Ort.
Eine Stadt, eine breite Spanne
Die Mitte von 2.719 Euro erzählt nur einen Teil. Das untere Viertel der Steyrer Verträge endet bei 2.035 Euro je Quadratmeter, das obere beginnt bei 3.722 Euro. Zwischen diesen beiden Werten liegen 1.687 Euro, innerhalb einer einzigen Stadt.
Woher das kommt, zeigt die amtliche Reihe. Wohnungen ab 1991 ohne Freifläche liegen in Steyr 47 Prozent über denen aus 1961 bis 1990. Im Altbestand bis 1960 bringt eine Freifläche 80 Prozent Aufschlag. Baujahr, Balkon und Haus entscheiden also, auf welcher Seite der Spanne eine Wohnung steht, und die Adresse allein sagt das nicht.
Haus und Grundstück: die amtlichen Reihen
Für Häuser und Baugrund sind die Reihen der Statistik Austria die Grundlage, mit zehn Jahrgängen und beim Baugrund bis auf die einzelne Gemeinde hinunter. Bauland kostet in der Stadt Steyr 245 Euro je Quadratmeter, nachzulesen in Grundstückspreise Steyr. Für Häuser weist die Statistik 27 Werte zwischen 1.498 und 5.111 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, aufgeschlüsselt in Hauspreise Steyr.
Das hat einen bewertungstechnischen Grund. Beim unbebauten Grundstück wird die Lage bezahlt, mehr steht nicht darauf. Beim bebauten Objekt wird mit dem Grund das Gebäude bezahlt, und was darauf steht, wiegt schwerer als die Adresse: Baujahr, Zustand, Haustechnik, Energiekennzahl. Deshalb wird ein Einfamilienhaus über den Sachwert hergeleitet, also über Grund und Gebäude getrennt und mit dem Alter des Gebäudes gerechnet. Ein Quadratmeterpreis aus der Nachbarschaft trägt hier nicht.
Was ein Online-Rechner davon nicht sieht
Wer online einen Wert ablesen will, bekommt die Verzerrungen ungefiltert mitgeliefert. Vier Unterschiede, die in Rohdaten gleich aussehen und wirtschaftlich nichts miteinander zu tun haben:
- Neubau gegen Bestand. Erstbezug, aktuelle Haustechnik und eine bessere Energiekennzahl gegen eine Wohnung mit Geschichte. In Steyr liegt der Bestand ab 1991 ohne Freifläche 47 Prozent über dem aus 1961 bis 1990.
- Erstverkauf gegen Wiederverkauf. Im Bauträgerpreis stecken Werbung, Musterwohnung und Fertigstellungsrisiko des Projekts. Beim Wiederverkauf verkauft ein Eigentümer eine gebrauchte Wohnung.
- Anteilsübertragung gegen Marktverkauf. Ein Hälfteanteil zwischen Geschwistern ist ein Vertrag wie jeder andere, nur eben kein Preis, den jemand am Markt geboten hat.
- Jahrgang gegen Jahrgang. Wer einen alten Vertrag gegen einen aktuellen stellt, vergleicht zwei Marktlagen und nennt das Lage. Deshalb trägt bei uns jeder Satz den Faktor seines Jahrgangs.
Ein Rechner sortiert nach Postleitzahl und Quadratmeter. Ob die Verträge hinter seiner Zahl zur Immobilie passen, um die es gerade geht, prüft er nicht.
Mehr zu den Wohnungspreisen steht in Wohnungspreise Steyr, die ganze Preisübersicht in Kaufpreise Steyr, die Werte für das Umland in Immobilienbewertung Steyr-Land und die Entwicklung der Quadratmeterpreise in Quadratmeterpreis Steyr.
Erfahrung mit allen technischen Möglichkeiten
Die beiden Hälften dieses Beitrags brauchen sich. Keine Datenbank meldet von sich aus, dass hinter einer Zahl ein Bauträger beim Abverkauf steht. Und kein Marktgefühl bringt hervor, dass Stadt und Umland je Quadratmeter 48 Euro auseinanderliegen und die Größenkurve an der Stadtgrenze dreht.
Deshalb arbeiten wir mit beidem. Ing. Christoph Eiber, MBA, Immobilientreuhänder mit 18 Jahren Markterfahrung, betreut Steyr selbst. Daneben steht eine eigene Sammlung beurkundeter Kaufverträge, jeder Jahrgang auf heutiges Niveau eingewertet, Satz für Satz geprüft und selbst ausgewertet. Adressdaten, Grundstücksgrenzen und Widmung liegen bei uns neben den Verträgen, damit jede Vergleichsgruppe nachgerechnet werden kann.
Für Ihre Immobilie heißt das: Geprüft wird, welche Verträge zu ihr passen. Baujahr, Zustand, Lage in der Gemeinde, Erstbezug oder Wiederverkauf, vermietet oder leer. Was nicht passt, fliegt heraus, auch wenn es die Zahl schöner machen würde.
Das Ergebnis ist eine Marktpreiseinschätzung samt der Vergleichsgruppe, auf der sie beruht, und dem Preis, der im Verkauf tatsächlich erreichbar ist. Sie ersetzt kein Gutachten. Damit wird der Angebotspreis festgelegt.
Häufige Fragen
Warum weicht Ihre Zahl von einem Online-Rechner ab?
Ein Rechner nimmt alle Verträge einer Postleitzahl und mittelt sie. Wir sehen nach, welche davon zur Immobilie passen, und nehmen Erstverkäufe aus Neubauprojekten, Übertragungen in der Familie und fremde Jahrgänge heraus. In der Stadt Steyr fließen 168 beurkundete Kaufverträge über Eigentumswohnungen in den Kaufpreis ein, 71 davon mit geprüfter Flächenangabe in den Quadratmeterwert.
Ist das Umland teurer als die Stadt?
Je Quadratmeter nicht: 2.671 Euro im Bezirk Steyr-Land aus 34 Verträgen gegen 2.719 Euro in Steyr aus 71. Beim Kaufpreis schon, mit 225.500 Euro aus 152 Verträgen gegen 185.250 Euro aus 168. Im Umland wird je Vertrag mehr Fläche gekauft. Für eine Steyrer Wohnung ist deshalb die Steyrer Zahl die Vergleichsgrundlage.
Rechnen Sie mit Durchschnittspreisen?
Nein, mit dem Median. Der Median ist der Wert in der Mitte: Die Hälfte der Verträge liegt darunter, die Hälfte darüber. Ein einzelner sehr teurer Verkauf hebt den Durchschnitt, den Median lässt er unberührt. Dazu weisen wir das untere und das obere Viertel aus, weil die Spanne oft mehr sagt als die Mitte. In Steyr liegen zwischen diesen beiden Vierteln 1.687 Euro je Quadratmeter.
Wie bewerten Sie eine Wohnung in Garsten, Sierning oder Bad Hall?
Aus den Verträgen im Umfeld, einzeln geprüft und auf heutiges Niveau eingewertet. Eine eigene Gemeindezahl weisen wir erst aus, wenn mindestens 30 Verträge aus mindestens 25 verschiedenen Gebäuden vorliegen, höchstens drei je Gebäude. Für Ihre Wohnung entsteht die Zahl in beiden Fällen gleich: aus den Verträgen, die zu ihr passen.
Wie bewerten Sie ein Haus oder ein Grundstück?
Beim Einfamilienhaus über den Sachwert: Grundstückswert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung. Beim unbebauten Baugrund über die Lage. Zur Einordnung dienen die amtlichen Reihen über zehn Jahrgänge, nachzulesen in Hauspreise Steyr und Grundstückspreise Steyr.
Im Nachbarhaus wurde neu gebaut, gilt der Preis auch für meine Wohnung?
Nur als Obergrenze. Ein Erstbezug bringt Gewährleistung, aktuelle Haustechnik und meist eine bessere Energiekennzahl mit, und im Bauträgerpreis stecken die Vermarktungskosten des Projekts. Beides gehört nicht in den Preis einer Bestandswohnung.
Woher kommen die Zahlen?
Aus beurkundeten Kaufverträgen, über Jahre zusammengetragen und laufend ergänzt, dazu die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria. Veröffentlicht werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Kaufpreise bleiben, wo sie hingehören.
Was kostet die Einschätzung?
Nichts. Im Gespräch zeigen wir Ihnen die Zahl, die Vergleichsgruppe dahinter und eine Empfehlung zur Preisstrategie, ohne Verpflichtung und ohne Auftrag.