Bewertung

Immobilienbewertung in Steyr: was sie leistet und wie sie abläuft

Eine Bewertung ist keine Zahl, sondern ein Verfahren. Für die Wohnung ein anderes als für das Haus, für das Zinshaus wieder ein anderes. Dieser Beitrag erklärt, welches wann gilt, welche Unterlagen wirklich gebraucht werden, und warum wir jede Bewertung zweimal machen.

Stand: 8. November 2026 · Lesezeit rund 10 Minuten · Alle Zahlen amtlich und mit Quelle

Es gibt drei Anlässe, aus denen Eigentümer in Steyr eine Bewertung brauchen: Sie wollen verkaufen, sie müssen etwas teilen, oder sie wollen einfach wissen, wo sie stehen. Für alle drei ist der erste Schritt derselbe, und für alle drei gilt: Der Wert entsteht aus einem Verfahren, nicht aus einem Gefühl und nicht aus einem Online-Rechner.

Die drei Verfahren, und wann welches gilt

Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und Grundstücke

Man sucht tatsächlich verkaufte, hinreichend ähnliche Objekte und leitet daraus ab. Das funktioniert dort gut, wo es genug Vergleichsfälle gibt.

Die amtlichen Zahlen der Statistik Austria sind die grobe Ebene dieses Verfahrens. Die feine Ebene sind konkrete Vergleichsobjekte aus derselben Lage und Zeit. Wir arbeiten dafür mit einer eigenen Vergleichswert-Datenbank aus Grundbuchtransaktionen und den eigenen Verkäufen der letzten Jahre. Die eigenen sind besonders wertvoll, weil sie rund ein Jahr vor jeder Grundbuchauswertung verfügbar sind. Steyr und das Umland betreut Christoph Eiber persönlich.

Sachwertverfahren: für das Einfamilienhaus

Hier wird nicht das ganze Haus verglichen, sondern zerlegt: Grund und Boden über den Vergleichswert, das Gebäude über die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, dazu Außenanlagen und besondere Bauteile. Am Ende steht eine Marktanpassung, weil der rechnerische Sachwert und der erzielbare Preis in einer bestimmten Marktphase auseinanderliegen können.

Der Grund für dieses Verfahren: Zwei Einfamilienhäuser sind praktisch nie vergleichbar genug. Grundriss, Ausbaustufe, Unterkellerung, Garage, Zubauten, Haustechnik und Zustand unterscheiden sich immer, und alle diese Punkte kosten Geld.

Ertragswertverfahren: für Zinshäuser und Anlegerwohnungen

Wo die Immobilie eine Einnahmenquelle ist, bestimmt der nachhaltig erzielbare Ertrag den Wert. Der wird kapitalisiert, abzüglich Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung von Leerstandsrisiko und Restnutzungsdauer.

Dabei entscheidet ein Punkt mit, der mit dem Gebäude nichts zu tun hat: die Mietverträge und allfällige Bindungen aus dem gemeinnützigen Wohnbau. Details dazu stehen im Beitrag zum Mietspiegel Steyr.

Warum wir jede Bewertung zweimal machen

Der Ablauf, den wir fahren, hat acht Schritte, und die Bewertung kommt darin zweimal vor:

1. Beratung und Zielklärung
2. Erstbewertung anhand Ihrer Angaben und der Marktdaten
3. Unterlagen beschaffen: Grundbuch, Plan, Nutzwertgutachten, Energieausweis, bei Wohnungen die Hausverwaltungsunterlagen
4. Bewertung überprüfen: mit dem, was in den Unterlagen wirklich steht
5. Vermarktung
6. Verhandlung
7. Kaufvertrag
8. Übergabe

Schritt 4 ist der wichtigste des ganzen Ablaufs, und er wird am häufigsten übersprungen. Zwischen dem, was Eigentümer wissen, und dem, was im Grundbuch und in den Plänen steht, liegt öfter etwas: ein Wohnrecht, ein Vorkaufsrecht, eine Dienstbarkeit für die Zufahrt, ein Zubau ohne Bewilligung. Oder eine Nachzahlungsverpflichtung gegenüber einer Bauvereinigung, eine beschlossene Sanierung, von der der Eigentümer per Umlaufbeschluss erfahren und die er längst vergessen hat.

Sonderfall: ehemalige Genossenschaftswohnungen

Bei einer ehemaligen Genossenschaftswohnung ist Schritt 4 besonders wichtig, denn hier hängen zwei Dinge am alten Kaufvertrag mit der Bauvereinigung:

• Eine mögliche Nachzahlungsverpflichtung: Wer innerhalb der Frist mit Gewinn weiterverkauft, muss diesen ganz oder teilweise abführen. In der Praxis sind das fünfstellige Beträge, und manchmal lautet die richtige Empfehlung schlicht „noch zwei Jahre warten“.
• Eine mögliche Mietzinsbindung bei Vermietung, je nachdem, wie die Wohnung ins Eigentum gekommen ist.

Beides steht nicht im Grundbuch und nicht im Nutzwertgutachten, sondern nur im Vertrag von damals. Bringen Sie ihn zum Erstgespräch mit.

Welche Unterlagen es wirklich braucht

Für eine erste Einschätzung genügen Adresse, Objektart, Fläche, Baujahr und eine ehrliche Zustandsbeschreibung. Für die Überprüfung brauchen wir mehr:

Bei jeder Immobilie

• aktueller Grundbuchauszug (holen wir selbst)
• Energieausweis, sofern es ein Gebäude ist. Unbebaute Grundstücke und Abbruchobjekte brauchen keinen
• Heizkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre

Bei der Eigentumswohnung

• Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag
• letzte Betriebskostenabrechnung und Rücklagenstand
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• bei ehemaligen Genossenschaftswohnungen: der alte Kaufvertrag mit der Bauvereinigung

Beim Haus

• Baubewilligung und Einreichplan, Benützungsbewilligung
• Nachweise über Sanierungen, Fenstertausch, Heizungserneuerung
• bei einem Zubau: die Bewilligung dafür

Beim Grundstück

• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
• Aufschließungsnachweise (Kanal, Wasser, Strom)
• gegebenenfalls Auskunft zur Gefahrenzone

Zum Energieausweis

Er gilt für Gebäude, nicht für Grundstücke, und bezahlt wird er immer vom Eigentümer, auch wenn wir die Erstellung organisieren. Beim Preis gibt es keine sinnvolle Faustzahl, die Angebote reichen von reinen Online-Erstellern bis zum Ziviltechniker. Worauf es ankommt, ist etwas anderes: Der Ersteller muss vor Ort gewesen sein. Ein Ausweis, der nur aus übermittelten Plänen entsteht, ist im Ernstfall angreifbar, und beim Verkauf ist der Energieausweis Vertragsbestandteil.

Wer darf in Österreich bewerten?

Immobilienmakler sind in Österreich konzessionierte Immobilientreuhänder. Die Bewertung von Immobilien gehört zum gesetzlichen Berufsbild. Wir sind damit Sachverständige, nur eben nicht gerichtlich beeidet. Der Unterschied liegt in der Eintragung in die Gerichtssachverständigenliste, nicht in der Fachkunde.

Für Sie als Eigentümer ist ein Gerichtsgutachten nirgends vorgeschrieben, auch nicht bei Verlassenschaft oder Scheidung. Stellt ein Gericht selbst den Wert fest, zieht es nach § 8 Abs 1 LBG einen gerichtlich beeideten Sachverständigen bei. Klug ist ein beeidetes Gutachten, wenn eine Zahl gegenüber Dritten halten muss, etwa wenn Erben oder Ehepartner unterschiedlicher Meinung sind: Es ist kaum angreifbar. Für die Frage „was bringt das Objekt am Markt“ ist die Einschätzung eines Immobilientreuhänders der schnellere und meist marktnähere Weg, weil er die laufenden Verhandlungen kennt und nicht nur die abgeschlossenen Verträge.

Warum kein automatischer Online-Preis?

Weil ein automatischer Rechner genau die Merkmale nicht kennt, die den Unterschied machen. Wie groß dieser Unterschied ist, zeigt die amtliche Tabelle für Steyr selbst:

Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.

Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert liegt mehr als das Doppelte, 1.651 gegen 3.733 Euro je Quadratmeter, und das allein durch Baujahr, Größe und Außenfläche. Mikrolage, Stockwerk, Lift, Ausrichtung, Zustand und Rücklage sind darin noch gar nicht enthalten. Ein Rechner, der aus Adresse und Fläche eine Zahl macht, rät bei allem, was danach kommt.

Dazu kommt ein Punkt, den man selten liest: Der größte Vorteil eines fremden Vermittlers ist das ehrliche Feedback. Interessenten sagen dem Eigentümer ins Gesicht „schön haben Sie es“ und melden sich nie wieder. Uns sagen sie, was sie stört und was es ihnen wert wäre. Genau daraus entsteht die Preisanpassung, die den Verkauf trägt. Und deshalb sind Eigentümer bei Besichtigungen besser nicht dabei.

Was die Bewertung bei uns kostet

Nichts. Solange kein Auftrag mit ausgewiesenem Preis unterschrieben ist, ist bei uns alles kostenlos und unverbindlich: Bewertung, Beratung, Unterlagenprüfung. Wir arbeiten regional, Steyr betreut Christoph Eiber selbst, und wir leben davon, dass ein Teil dieser Erstkontakte später zu einem Auftrag wird. Verpflichtet sind Sie zu nichts.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es, bis ich einen Wert bekomme?

Binnen 24 Stunden werktags meldet sich jemand persönlich bei Ihnen. Die belastbare Einschätzung entsteht nach der Besichtigung und der Durchsicht der Unterlagen. Das dauert je nach Objekt einige Tage.

Ist die Wertindikation ein Gutachten?

Nein. Sie ist eine fundierte Einschätzung als Verkaufs- und Entscheidungsgrundlage, erstellt von konzessionierten Immobilientreuhändern. Ein schriftliches Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen ist etwas anderes und kostet auch etwas. Wir sagen Ihnen ehrlich, wann es sich auszahlt.

Welche Nebenkosten fallen beim Verkauf an?

Als Verkäufer tragen Sie die Provision, bei uns höchstens 3 Prozent des Kaufpreises zzgl. 20 Prozent Umsatzsteuer, fällig erst bei erfolgreicher Vermittlung. Dazu kommen der Energieausweis, die Immobilienertragsteuer, sofern keine Befreiung greift, und die Löschung eines Pfandrechts, das noch für einen Kredit im Grundbuch steht. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung zahlt üblicherweise der Käufer. Er rechnet als Faustregel mit rund zehn Prozent Kaufnebenkosten samt Maklerhonorar, die er zusätzlich zum Kaufpreis aufbringt.

Muss ich Immobilienertragsteuer zahlen?

Grundsätzlich ja: Der Verkauf von Grundstücken und Gebäuden unterliegt der Immobilienertragsteuer. Es gibt aber Befreiungen, und die wichtigste ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Ob sie greift, hängt daran, wie lange Sie im Objekt gemeldet waren, wobei die Frist an der Meldung hängt und nicht am Kaufvertrag. Das ist die klassische Falle beim Kaufen, Sanieren, später Einziehen. Rechnen Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung durch; wir sagen Ihnen, worauf zu schauen ist.

Wie lange dauert ein Verkauf in Steyr?

Die Vorbereitung sollte maximal zwei Wochen brauchen, die Vermarktung dauert je nach Objekt zwei bis zwölf Wochen, die Abwicklung von der Einigung bis zur Übergabe sechs bis zehn Wochen. In Summe also zweieinhalb bis sechs Monate. Länger wird es fast immer dann, wenn Unterlagen fehlen.

Muss ich nach der Bewertung verkaufen?

Nein. Viele Eigentümer wollen einfach wissen, wo sie stehen: für die Vermögensplanung, eine Erbschaft, eine Scheidung oder eine Bankfinanzierung. Die Wertindikation verpflichtet Sie zu nichts.

Was kostet eine seriöse Immobilienbewertung?

Das hängt davon ab, was Sie brauchen. Eine Wertindikation für den Verkauf ist bei uns kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn Sie am Ende nicht verkaufen. Ein schriftliches Verkehrswertgutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz ist etwas anderes: Es wird für einen bestimmten Zweck erstellt, es trägt eine Unterschrift und damit Haftung, und es wird vorher mit ausgewiesenem Preis beauftragt. Den Preis bekommen Sie schriftlich, bevor jemand zu arbeiten beginnt.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie kostenlos ermitteln?

Mit den amtlichen Zahlen auf diesen Seiten kommen Sie weiter, als man denkt: Wohnfläche mal Quadratmeterpreis der passenden Baualtersperiode und Größenklasse ergibt eine belastbare Hausnummer. Diese Zahlen stammen aus beurkundeten Kaufverträgen, nicht aus Inseraten. Was sie nicht abbilden können, ist alles, was Ihr Objekt von der Gemeinde unterscheidet: Zustand, Lage innerhalb des Ortes, Ausstattung, Rechte und Lasten, Sanierungsstau. Genau dafür gibt es die kostenlose Einschätzung, in die ein Mensch Ihr Objekt einträgt statt ein Durchschnitt.

Wo kann ich in Österreich kostenlos einen Immobilienwert online schätzen lassen?

Online-Rechner gibt es reichlich, und sie rechnen alle nach demselben Muster: Fläche mal Durchschnittspreis der Region, dazu ein Zu- oder Abschlag für Baujahr und Zustand. Für eine erste Hausnummer genügt das, und genau dafür stehen die amtlichen Werte hier offen auf der Seite, ohne dass Sie Ihre Daten dalassen müssen. Was kein Rechner sehen kann: die konkrete Lage im Haus, den Zuschnitt, den Zustand der allgemeinen Teile, die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft und den Mietvertrag, der im Keller liegt. Diese Punkte entscheiden regelmäßig über zweistellige Prozentsätze.